La demande des Français pour le crowdfunding immobilier explose. Les opérateurs immobiliers y trouvent un moyen efficient pour financer leurs opérations. Les investisseurs y voient un investissement attractif et liquide. Comment sécuriser les investissements sur les plateformes ?Guillaume Viel, avocat fiduciaire associé du cabinet Fondatio propose une solution encore méconnue mais d’une efficacité redoutable pour rassurer les investisseurs, les plateformes et les porteurs de projets : la Fiducie sûreté.
Interview avec Guillaume Viel, avocat fiduciaire associé du cabinet Fondatio
Pouvez-vous nous expliquer rapidement la fiducie ?
La Fiducie n’est, ni plus ni moins, qu’une sûreté qui permet aux plateformes de financement participatif de proposer à leurs investisseurs de sécuriser dans les meilleurs conditions le remboursement du capital et des intérêts des émissions obligataires en cas de défaillance de l’emprunteur porteur de projet
La différence avec un contrat « classique » ? Le fiduciaire agit comme le garant des actifs sécurisés pour assurer le remboursement de la dette.
« Avec la fiducie, les règles du jeu sont simples et connues d’avance. » nous explique Guillaume Viel. Lors de la souscription du prêt obligataire, le fiduciaire se voit transmettre la propriété de l’actif financé dans l’attente du remboursement du capital et des intérêts par l’emprunteur. En cas de défaillance du porteur de projet, la mission du fiduciaire consiste à remettre au prêteur l’actif financé ou à organiser sa vente pour permettre son remboursement.
C’est simple, immédiat et efficace. Pas besoin d’engager un avocat et de faire un procès, la mission du fiduciaire s’exécute immédiatement « en dehors des tribunaux ».
Pourquoi est-elle pertinente pour le monde du crowdfunding immobilier ?
D’un point de vue technique, la fiducie est l’outil idéal pour le crowdfunding immobilier. Elle permet d’aligner les intérêts de tous les acteurs, à savoir les investisseurs, le crowdfunder et le porteur de projets.
En effet, vous avez d’un côté un porteur de projet qui cherche à emprunter pour financer une opération et de l’autre une multitude d’investisseurs qui souhaitent investir dans un projet immobilier. Au milieu un crowdfunder qui structure l’opération et la sécurise.
Le crowdfunder entre les deux parties pourra effectuer toutes les diligences possibles pour garantir le sérieux du projet, il ne pourra garantir un risque 0 ! La mise en place d’une fiducie renforce sans commune mesure les garanties offertes à la communauté des investisseurs. C’est fondamental pour le crowdfunder dont la réputation est un élément essentiel pour lever des fonds.
Du côté du porteur de projet, la fiducie permet de proposer aux investisseurs des garanties plus efficaces et moins onéreuses qu’une inscription hypothécaire ce qui réduit le cout de ce type de financement.
Pour les investisseurs la présence d’une fiducie sûreté constituée par un avocat est non seulement un gage de sérieux mais aussi et surtout une garantie efficace en cas de défaillance.
Quelle est votre spécificité sur la fiducie ?
Nous comprenons le langage des entrepreneurs et les entrepreneurs nous comprennent ! (rires)
Plus sérieusement, je vois trois spécificités que nos clients apprécient.
Nous connaissons les opérations immobilières et les financements y afférent pour les pratiquer depuis plus de 20 ans de manière exclusive. Nous savons être souples et réactifs. Notre expérience de la fiducie nous permet de proposer une tarification attractive, permettant au plus grand nombre de bénéficier de « la reine des sûreté ». Nous considérons le droit comme un outil au service des opérations immobilières et non comme une contrainte et cela change tout, car cela fait de Fondatio un partenaire du succès des opérations.
La seconde, est que nous sommes Avocats et Fiduciaires. Cela signifie qu’au-delà de la mise en place de la fiducie stricto sensu, nous sommes en mesure d’échanger avec nos clients sur des sujets connexes tels que la structuration des SPV, la contractualisation des émissions obligataires, la compliance des parties prenantes. Ces échanges « hors du cadre » sont des moments précieux qui sont mutuellement appréciés.
Enfin, nous sommes avocats en transaction immobilières et avons une expérience éprouvée de la réalisation des biens et actifs immobiliers.
Le cumul de ces « deux casquettes » est d’une efficacité redoutable. Nous connaissons les rouages des procédures contentieuses et les arcanes des expertises judiciaires.
C’est un atout unique pour nos clients.
Quelles sont les prochaines étapes ?
Continuer à accompagner les crowdfunders et les porteurs d’opérations immobilières. Les acteurs du crowdfunding français le disent eux-mêmes, « Plus les opérations sont sécurisées, plus le crowdfunding immobilier pourra croitre ».
En effet, si les Français sont de plus en plus nombreux à investir, ils souhaitent de plus en plus de garanties. La fiducie permet de répondre à ces deux objectifs. « En sécurisant l’investissement, vous le rendez nécessairement plus attractif ».
Démocratiser l’usage de la fiducie ? C’est une évidence.
« Nous partons du principe que plus nous rendons la fiducie facile à mettre en place, plus son utilisation se répandra ». Avec humour, Guillaume Viel rappelle que la première hypothèque a mis 15 ans avant d’être utilisée lors de la réforme du Code civil de Napoléon. A n’en point douter la fiducie est partie pour devenir la garantie des temps modernes.
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L’ambition de Fondatio est tout simplement d’accompagner le développement des acteurs du crowdfunding immobilier et des porteurs de projets immobiliers en facilitant le recours à la fiducie aujourd’hui trop souvent réservée aux opérations onéreuses et complexes.
Contenu conçu par Fondatio et proposé par Le Point Services. La rédaction du Point n’a pas participé à la réalisation de cet article.
